Très prisée pour son rendement attractif, l’investissement dans une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, souvent appelé « pierre-papier », séduit de plus en plus de particuliers. Accessible financièrement et sans nécessiter une gestion active, cet investissement doit cependant être abordé avec prudence. Comme tout placement immobilier, il nécessite une réflexion approfondie pour éviter les déconvenues. Avant de vous lancer, plusieurs aspects sont à anticiper : la méthode d’apport, la fiscalité, les frais d’acquisition, la gestion de la trésorerie et la revente des parts. Voici un guide pour identifier les principaux pièges à éviter afin d’investir sereinement dans une SCPI.
Un mauvais choix du type de SCPI
Les SCPI peuvent répondre à deux grandes stratégies d’acquisition à savoir la SCPI spécialisée qui se concentre sur une catégorie précise d’actifs (bureaux, commerces, logements, etc.) et la SCPI diversifiée qui investit dans plusieurs types d’actifs afin de répartir les risques.
Spécificités de la SCPI diversifiée
Si vous choisissez d’investir dans une scpi diversifiée, sachez qu’elle peut se décliner en plusieurs catégories :
- géographique : investissement dans différentes régions de France ou dans l’Union européenne ;
- sectorielle : elle inclut des secteurs comme la santé, les bureaux, la logistique ou encore l’hôtellerie ;
- stratégique : certains fonds peuvent être dédiés à des projets spécifiques, comme une SCPI « verte » pour des investissements écologiques ou une SCPI opportuniste qui cherche les meilleurs rendements.
Négliger le mode d’apport en capital
Avec un rendement moyen attractif de 4,18 % en 2020, les SCPI sont des investissements risqués, avec un capital non garanti. La structure du capital a une influence directe sur la cession des parts :
SCPI à capital fixe
Le montant maximum de capital est déterminé à l’avance. Une fois atteint, les échanges se font entre investisseurs, et le prix des parts est fixé d’un commun accord. Cependant, la vente de parts dépend de l’offre et de la demande, et des fluctuations du marché secondaire peuvent entraîner une décote en cas de faible demande.
SCPI à capital variable
Ici, le capital évolue avec l’achat et la vente de parts. Les transactions sont facilitées, car les parts peuvent être achetées ou revendues à tout moment, avec un prix fixé par la SCPI. Ce modèle est largement répandu en France.
Ne pas anticiper la revente
Un piège courant en SCPI est de ne pas suffisamment anticiper la revente des parts. Ce type d’investissement est à envisager sur le long terme, avec un horizon de 8 à 10 ans minimum. Pour les SCPI fiscales, comme celles liées à la loi Pinel, la durée de l’engagement est fixée dès la souscription, et une revente anticipée pourrait entraîner des pertes financières, notamment avec la restitution des avantages fiscaux.
La liquidité des parts
La liquidité des parts, c’est-à-dire la capacité à récupérer son capital rapidement, est limitée. Contrairement à d’autres placements financiers, la SCPI n’a pas vocation à créer une épargne disponible immédiatement. Toutefois, en cas de nécessité, vous pouvez récupérer plus ou moins rapidement votre investissement.
Le délai de revente
Le délai de revente varie en fonction de l’offre et de la demande sur le marché immobilier, et peut aller d’une semaine à plusieurs mois. Si vous investissez via un contrat d’assurance-vie, vous bénéficiez toutefois d’une liquidité immédiate, car les parts sont converties en unités de compte, et leur revente est garantie par l’assureur ou la banque.
Sous-estimer l’impact fiscal de l’investissement
Beaucoup d’investisseurs, attirés par les rendements attractifs des SCPI, négligent les risques fiscaux associés à ce type de placement. Il est crucial de bien anticiper l’impact fiscal, et de consulter un expert qui peut s’avérer judicieux pour obtenir des conseils personnalisés. En France, les revenus générés par les parts de SCPI sont soumis à l’impôt sur les revenus fonciers. Cela signifie que vous devez tenir compte de votre tranche d’imposition, ainsi que des prélèvements sociaux, qui s’élèvent à 17,2 %. Selon votre situation fiscale, ces charges peuvent significativement réduire le rendement net de votre investissement immobilier.